本帖最后由 南山书院 于 2017-5-10 11:58 编辑
【冷砚冷语】之《冷眼房价，幻想成篇》 作者：冷砚 说在前面 较之“法律面前人人平等”，“人人生而平等”更值得提倡； 居住权应该成为公民的一项基本权利，实现公民的居住权利应当成为政府的一项基本义务； 城市土地属于全民所有，国有企业资产属于全民所有，每个公民都应当成为土地使用权出让和国有企业收益的受益者； 政府是市场经济的管理者，对房地产市场进行监管是政府的权力，更是政府的义务。 近年来，中央政府在遏制商品房高房价方面出台了一系列办法，其中包括限令非以房地产为主业的央企退出房地主市场等举措，不幸的是，房价愈治愈高，以致大多数老百姓只有望房兴叹的份儿。 高房价的原因 1 政府官员不是商品房的消费者 无疑，政府官员是遏制高房价的最合适人选，但他们却没有治理高房价的原始动力。现实情况是，从乡镇到中央，党政官员们的住房制度实施的仍然是“分配制”，他们很轻易地就有了自己的住房——尽管他们也交费，但那点象征性的交费根本无法让他们体会普通百姓才能体会到的切肤之痛。 政府是商品房市场的管理者，但当这个市场不仅没有触及他们的个人利益，还给他们带来了相当大的实惠——作为受益者，他们又怎么会轻易斩断自己的利益来源呢。 2 地方利益是高房价的第二个主要原因 目前，我国城市商品房用地的来源均为政府出让，出让土地成了主要财政来源（人们戏称之为“土地财政”）。储备土地、出让土地成了政府最常用的、最简单的、最有效的生财之道。当然，这些都得益于房地产商的“配合”，可以说，房地产商就是政府眼中的“财神爷”。另外，房地产企业还具有龙头的作用，与之相关联的建材、机械、劳务、园林等行业均可同步发展，给地方带来的经济增长是显而易见的。在经济指标等同于政绩的大背景中，房地产商完全成了地方财政的依赖。因此，政府懒于治理房地产市场也就找到了答案。 还有一点，作为政府官员，他们中的部分人总能或多或少地从房地产商那里获得这样那样的好处。 3 政府在住房完全市场化时代的无所作为 我们不能不承认，我们的经济已完全市场化，甚至超越了某些西方发达国家。这固然是伟大的成就，但也可能带来灾难。在这种经济背景下，追求利益最大化成了房地产商的唯一目标，为此，它们随意抬高房价，而且一涨再涨。它们可以坦然地说：“房价高是市场决定的，我们只是在利用市场规则而已！” 为防止“次生灾害”的发生，政府出面对某些经济领域和行业、企业进行必要的指导和强力调控是完全必要的。美国等发达国家早就这样做了，而我们的许多官员却沉浸在完全市场化的大潮中得意洋洋，我们的政府也陶醉于骄人的财政收入中不愿自拔，没有意识到自己的失职。 4 投资、投机者在为高房价推波助澜 不在少数的无才无德却有钱的人为了获取更高的金钱利益，纷纷把资金投入到商品房市场中，倒买倒卖，以期赚取高额差价——这也在一定程度上造成了商品房供求紧张的表面现象。这些人的做法一方面使房地产商越来越乐观，另一方面又使普通百姓越来越悲观。 5 媒体充当了房地产商的代言人和吹鼓手 在金钱的诱惑面前，多数媒体成为房地产商的俘虏，它们不惜出卖尊严，竞相为房地产商摇旗呐喊，普天盖地的舆论宣传左右了民众的眼睛，迷乱了民众的心智。 不少人都认为房价过高是求大于供的原因，这是因为他们并不了解实情。夜晚，持这种看法的人不妨到各楼盘去转一转——不管是新盘还是老盘，不管是大盘还是小盘，能有几盏灯光？大部分房屋滞销才是不争之实！大部分房屋闲置才是基本事实——既然事实情况是供大于求，那为什么房价还是居高不下而且一涨再涨呢？这就是炒作和哄抬的结果！是泡沫！ 6 高地价 土地使用权的受让价格是商品房的成本之一，地价高，房价自然水涨船高。这虽然不是高房价的主要原因，甚至是一个称不上原因的原因，却成了房地产商用以抵挡民众指责高房价的最好挡箭牌。 破解高房价的幻想 一、公布房屋成本，实施政府指导价，限定最高利润，实施阳光价格 在关乎国计民生的行业和领域，政府必须履行监管职能，以防产生泡沫，以防造成严重后果。不能否认，在老百姓住房这一重中之重的问题上，政府先是丧失了应有的警惕，致使老百姓买不起房、住不上房，后又处置不力，不能有效地解决这一问题。 为什么不实施政府指导价呢？为什么不审核并公布房屋成本呢？为什么捂盘惜售屡禁不止呢？为什么不严厉打击哄抬房价的奸商呢？——这些问号其实不难解决，只要牺牲部分可得利益就可以做到！一再推委或置之不理，或者只是说些无关紧要的话、做点无关紧要的事，只能让人怀疑腐败已经发生，受贿已然存在。 其实，从“土地财政”这一点来看，房地产商早在开发之初就用金钱将政府堵住了嘴――这何尝不是一种腐败和贿赂呢？ 二、土地收入收归中央财政并由中央统筹使用 “上有对策，下有对策”的根源在于“利益”二字。如果地方政府无从在土地出让方面获得利益，在查处房地产商不法行为上自然不会缩手缩脚，反之，作为利益共同体的地方政府和房地产商就会千方百计规避中央的三令五申，而且会串通一气。 三、建立购买多套住房政府审查机制，严惩炒房投机者 单纯依靠提高多套房货款利率、提高购房首付比例这种小动作已不能对抗暴利对投机者们的的诱惑。酝酿中的物业税也遥不可期。在土地资源有限且不断减少的情况下，在房产尚不能解决老百姓居住问题的情况下，任何人、以任何理由地多占房源都有点“投机倒把”的性质。如果从这个角度来看问题并解决问题，就容易得多了。 审批不失为一个好的办法。对于未获政府审批者，一概不予办理多套房（包括第二套）购房手续，违者严惩。 四、取消政府官员福利（变相福利）分房制度 让官员们到市场上去购房吧！让他们叫苦连天、怨声载道吧！只有这样，他们才会痛下决心整治高房价！ 五、重新实施福利分房制度，重新实施居民住宅用地划拨制度 这个幻想是建立在不能取消政府官员福利分房的基础之上的。在房价失控的情况下，多年前的福利分房和土地划拨制度也许可以给我们一点提示，甚至可以充当救世主。虽然我们不能完全照搬过去，但适当变通一下总是可以的。当然，这种变通需要以惠及全民为原则，比如，由中央财政平等、平均地向全民发放住房补助金不失为一个可行的办法。 住宅用地的划拔必须遵循四个前提： 第一，房地产商必须为国有企业；非国企不得享有此项待遇。 第二，房屋以宜居为原则（类似于时下的经适房、保障房），坚决杜绝用于“豪宅”类住房建设； 第三，以成本价销售； 第四，购房者是无房公民。 六、强调国企的公益性 营利是企业的根本属性之一，但做为国有企业，更应该担负起公益责任，毕竟，国企属于全民所有，而不只属于地方，更不属于这个企业。作为房地产行业的国企，不计利润销售商品房有什么不可以的？如果与上述第“五”点幻想相结合，国企在稳定房价上一定能够发挥较好的作用。 七、严防腐败，重击腐败分子 八、严惩非法房地产商 除了资质问题之外，房地产商在经营活动中的违法手段不胜枚举，比如，行贿、串标、层层转包等等——几乎成了业内公开的秘密。遗憾的是，政府对其要么不予追究，要么轻描淡写，要么不了了之。当然，这种暧昧必是源于利益。 九、打击炒房者 说白了，炒房行为就是我们过去所讲的“投机倒把”。“投机倒把”是个“过去式”，是个“过时词”，但在房价不断高涨的年代里，重操“投机倒把属于违法犯罪”这个武器也许可以成为政府治理商品房市场的一个杀手锏！ 2009年5月6日
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